楼市高库存压顶!有城市空置房12年都卖不完

时间:2022-05-25 10:54:21 来源:互联网112作者:lyl

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自房地产行业2015年“去库存”以来,全国商品房待售面积曾连续4年下行,但如今由于房地产行情低迷,楼市又一次来到了高库存时代。

根据国家统计局数据,截至今年4月末,全国商品房待售面积5.57亿平方米,同比增长8.4%,按人均住房建筑面积39.8平方米计算,现有待售商品房面积已足够1400万人居住。而由于各城还在大力“卖地”,我国商品住宅广义库存量(指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和)已经达到38.4亿平方米,足够满足9600万人的居住需求。

从数据上看,目前广西防城港市的楼市库存,足足需要12.7年才能消化完毕,而哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等城市的去化周期都超过了100个月,意味着需要8~10年才能卖完现有库存。

IPG中国首席经济学家柏文喜对第一财经分析称,这一轮楼市库存上升的主要原因,是2020年以来,从市场端到资金端持续加大的调控力度,限制了购买力的入场;而经济走弱与下行预期、疫情影响以及失业率的提升,降低了人们的买房意愿,导致楼市信心严重不足,引发行业去化大幅下降。

而值得关注的是,湖南省已在近日出台新政,要求对商品住房去化周期超过24个月的市县暂停新的商品住房用地审批,希望通过减少供应的方式来降低楼市库存。

全国现有库存够1400万人居住

今年以来,全国商品房销售额持续走低,1~4月份销售3.78万亿元,同比下降近30%。

在新房“卖不动”的情况下,楼市又重回高库存时代。

根据国家统计局最新数据,截至今年4月末,全国商品房待售面积5.57亿平方米,同比增长8.4%,相比2021年末增长了4700万平方米。其中,住宅类商品房待售面积达到2.72亿平方米,同比增长14.8%。

由此可见,尽管房地产投资低迷,今年前四个月房屋新开工面积同比下滑26%、竣工总面积下滑12%,但库存量仍在飙升。

去年8月31日,住房和城乡建设部曾公布数据,我国城镇居民人均住房建筑面积已达到39.8平方米。按照这一数据计算,现有的5.57亿平方米待售商品房面积,足够1400万人居住。

目前的楼市待售库存数据,已经达到了四年来新高。

2010年时,我国商品房待售面积不到2亿平方米,随后5年间数字迅速攀升,到2015年时达到7.19亿平方米的历史最高值,也是在那一年,全国楼市开始以各种方式“去库存”,随后商品房待售面积数据逐年下降。

根据国家统计局数据,2018年时,商品房待售面积降至5.24亿平方米,2019年进一步降至4.98亿平方米。

因此,截至4月底的5.57亿平方米,已经超越了2018年的库存量,接近2017年时的水平。

克而瑞研究中心认为,正是2020年初新冠疫情“黑天鹅”突袭,打断了楼市库存持续下行的趋势,也是从2020年开始,库存规模由降跳增,迎来了新一轮周期变换。

上海中原地产首席分析师卢文曦对第一财经表示,疫情以来这几年的新房建造量其实处于历史高位,而市场消费力却跟不上来,库存就是供应量减去销售量,如果供应越来越大而销售越来越小,库存量就上去了。

“2015~2016年时,还有开发商在创造‘地王神话’,生育率也还可以,所以大家对住房消费还有信心,但现在经济在主动调结构,正处于阵痛期,对楼市带来较大的影响,大家对于消费的信心普遍不足,在2020年下半年楼市过热以后,各地对楼市进行调控,结果市场销售额出现了断崖式下跌。”卢文曦分析称。

根据克而瑞统计的数据,全国商品房狭义库存(指已批预售证的商品住宅面积中尚未销售的部分)截至4月底已经达到了6.08亿平方米,由于市场成交低迷,全国平均去化周期已经超过两年,显著高于去年同期水平。

而商品住宅广义库存量(指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和)已经达到38.4亿平方米,若按人均39.8平方米算,已经足够9600万人居住。

广西防城港去化周期达152个月

分城市来看,不同能级城市的库存量全线上扬。

根据克而瑞统计数据,各能级城市去化周期均有稳步拉长趋势,一线城市增至平均19.56个月,二线城市增至23.07个月,同比涨幅均在80%以上,而三四线城市平均去化周期已达到28.15个月,库存风险直线上升,同比增幅达123%。

相比较而言,北部和内陆的弱二线城市、东南沿海前期需求透支严重的三四线城市,库存压力十分集中。

其中,青岛、武汉、沈阳,截至4月末的狭义库存量均超过了2000万平方米,位列库存量前三。盐城、三明狭义库存量同比增幅超过了200%,涨幅显著。

从去化周期来看,已经有26个城市超过30个月而且同比翻番,其中一半都位于华南。广西防城港去化周期高达152个月,位列第一,现有库存要消化12.7年;哈尔滨、连江、长春、呼和浩特的去化周期都超过了100个月,分列第2~5名,这意味着它们仅现有楼市库存就需要8~10年才能消化完毕。

华南三四线城市是典型的前期需求严重透支区域,目前库存量大幅攀升,惠州、珠海、东莞、中山等是其中代表。中西部二线城市中,郑州、南宁、武汉、昆明等楼市成交处阶段性底部,尚无复苏迹象,短期去化承压。

广义库存方面,二三线城市中,贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台4月末广义库存量遥遥领先,突破了1亿平方米;南昌、长沙、兰州、沧州、岳阳、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之,广义库存量超过8000万平方米。

克而瑞研究中心认为,尽管不少城市近期出台楼市松绑政策,但去库存效果不尽如人意。以郑州为例,4月以来,放宽限购限售、人才新政、契税补贴等楼市利好政策频频出台,但项目平均去化率仅18%,为近五年单月次低,来访量受疫情影响较3月不升反降,4月狭义库存同环比增幅分别达到36%和14%,楼市提振效果远不及预期。

卢文曦认为,此轮楼市去库存,无法再重复使用过去的手段。“这就好比以前感冒过,吃药好了,现在再吃同样的药,就有耐药性的问题,因此不能再用简单的、重复的方法去治疗。”

他认为,解决楼市顽疾需要“出奇招”,而且要从根本上去治疗。“三四线楼市去库存压力肯定很大,从全国一盘棋的角度看,一二线城市愿意不愿意把部分产业合理调配到三四线,从而促进三四线的产业和就业?但这牵涉到地方经济,就看如何平衡各地意愿了。”


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