未来10年,中国楼市要凉了吗?

时间:2020-08-13 02:45:26 来源:互联网112作者:

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原标题:未来10年,中国楼市要凉了吗?

未来10年,中国楼市要凉了吗?

上半年的楼市在一连串的城市调控升级、限购加码中结束了。

严政之下,让很多人对楼市忧心忡忡。

7月以来后台收到最多的咨询:现在全国楼市深陷横盘,是不是真要凉了?

到底会不会凉?今天就从租金收益和持有成本两方面来探讨下。

01

楼市泡沫是否可控?

买房一直都会遇到两个问题:房价是否有泡沫以及房价会不会跌。

之所以备受热议,是因为这两个问题是矛盾的,但却偏偏在天朝神奇的存在了。

大家都知道,衡量楼市有没有泡沫的通用指标是: 租金收益和持有成本。

我们把钱存在银行理财,收益有4%,从银行贷款买房子,5年期LPR是4.65%,所以我们持有房产是有成本的。

同一套房,你用自己的钱买,你的持有成本就是4%,如果你是贷款买房就是4.65%。

而对于租金收益而言,一线城市的租金大概是1.5%,二线及以下城市稍微高一点。 那么很容易得出你买的房正在倒贴钱。

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你可能会问,既然天朝房价存在泡沫,那为何不主动降利率来解决?

纵观全球,日本的房贷利率是1.5%,中国香港的房贷利率是2%,全世界论房贷利率,比中国高的还真没几个。

不降利率的一大原因是很多人炒房的热情仍然很高,仍然沉浸在过去十年房价翻倍上涨的发财梦中,仍然坚信着有钱就买房的朴素真理。

要知道改革开放以来累计受过高等教育的不足7000万,没多少人学过经济学知识,所以这部分人对宏观调控的反应往往是迟钝的。

可以说高达99%的中国人,买房压根不看什么收益率。

所以你会发现,高层一边担心泡沫破裂打压着房价一边还在维持着高利率。

但由于国人背负太多的债务在身上,举步维艰,更别提有什么消费欲望了,这对国家经济显然是不利的。

所以长期来看降低房贷利率会是趋势,也会进一步释放购房需求,楼市依然会涨。

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图源:中国人民银行

但当下的楼市,却需要靠横盘来慢慢缩小这个泡沫,至于横盘期何时结束,没人能说得准。

而对于大部分已经上车的投资者,却恰恰处于阵痛期,必须要有清醒的头脑,严格控制现金流才能渡过难关。

02

房产投资的成与败

在过往资产上涨的周期中,很多人加满了杠杆,想要通过投资实现成倍的资产增长,来实现阶级的跨越。

有些人抓住机遇成功上了岸,而有些人却买在了高点,被当下的横盘卡住了脖子,还房贷如同紧绷的弦, 在不断周转资金中,恐慌于手上的现金流还能维持多久?

比如下面这位:

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买房能赚钱的第一要义: 资金量的充足性和连续性。只有保证连续不断且充足的资金,熬过了横盘期,握在手中的房产才有可能挣钱。

否则现金流弹药不足,就很可能倒在大涨前夕。

周末聚餐听到一个朋友的事,尤其让人感慨。他去年加杠杆上海买的二套房,为了房贷拼命赚钱,谈业务出差熬夜……没想到两个月前突发脑溢血,送去医院ICU,医生说:活多久,就看准备了多少钱。

住了半个月、花费将近60多万,身上数不清的针孔,人还是走了。还有年迈父母未能尽孝,房贷压力陡然落在收入不高的妻子身上,压的喘不过气来......

多少中年人上有老下有小,还要挣钱养伴侣。生病、失业、房贷,一场意外就会把整个家庭打回原形。

管理学上有一个著名的木桶“短板效应”:木桶能盛水的多少,是由这个木桶中最短的木板决定的。 你风险最薄弱的一块,决定了你财富的水平。

扪心自问,你的房子是好资产吗?你的现金流能否支持守住财富?风险真的来的那一刻,除了房子和贷款,你还有足够抵御的能力吗?

想在一个高度不确定的世界里长时间守住财富,要靠真正的持续清醒,而那些没有风险控制的资产配置系统深刻认知,只能是做财富短暂的保管者。

一直认为最好的投资不是险中求胜,而是懂得攻守兼备,确保任何时间节点都能打又能抗。

这个问题其实也好解决,通过金融工具把风险转嫁出去,比如保险。我接触的非常有钱的人都很认可保险作为资产配置的底层核心产品,现金和保险一样非常重要。

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实际上它只占用你一点点现金流,放在账上真出了事也不顶用,但换成保险,能短时间内调动大额金钱来应对疾病和意外风险,用“小额的保费“撬动“大额的保额”,杠杆巨大。

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(这是水星保规划师给客户制定的保单夹)

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