严控房企高负债:依据“三道红线”设置有息负债增速上限,地产债借新还旧85折

时间:2020-08-15 03:11:26 来源:互联网112作者:

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原标题:严控房企高负债:依据“三道红线”设置有息负债增速上限,地产债借新还旧85折

扒独家 | 21世纪经济报道

扒猫腻 | 愉见财经

21世纪经济报道报了个独家消息:传闻监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”:

红线一:剔除预收款后的资产负债率大于70%;
红线二:净负债率大于100%;
红线三:现金短债比小于1倍。

依据这三道线的超线情况,给出有息负债增速上限:

- 超三道红线进入“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;
- 超两道红线进入“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;
- 超一道红线进入“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;
- 一道红线都没超,虽然进入“绿色档”,但有息负债规模年增速仍然不得超过 15%。

21世纪经济报道记者李玉敏多方求证,多名来自债券市场的人士均表示听说了这一消息。

房企们较为普遍的高负债的确让人担忧。我们查了一份克而瑞对于50家典型上市房企的数据报告,截至2019年末,这50家房企总有息负债规模为46942亿元,同比增长16.4%,86%的典型上市房企总有息负债增加。

如果负债压力大了,房企怎么续命呢?

其中一种办法是地产债的借新还旧。但这条路正在被收窄。

据21世纪经济报道援引券商人士称,交易所8月10日以后对新受理审批的地产债,借新还旧政策有调整,根据批文有效期内的到期额度打85折。

房企也热衷于发永续债。但这条路可能也会被堵。据称对于住宅类地产,交易所不再接受永续类债权备案,银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。

顺便,“愉见财经”也补充扒一点房企的续命小秘密。

第一个小秘密,房企的很多永续债其实不永续的,说白了就是个普通的债。这里面只要做一道设计就好了:比如约定这债的票息率每年递增,或前一、两年票息率正常,融资成本跟普通贷款差不多,到了第三或第四年突然抬升,倒逼企业因无法承受利率,只能像还贷一样乖乖到期还债。嘿嘿,这从实际操作结果来看不就是个贷款嘛。

第二个小秘密,把债包装成股。比如表面上看着是笔股权投资,但抽屉协议签好回购啊、定期分红啊、或者第三方收购之类的,一早就约定好所谓股权投资的退出收益,并且约定刚性退出条款。这所谓投资,不就是个固定利息的债嘛。

这些猫腻,我们以后再接着扒。后附对着上文里说的“三道红线”,房企触线情况汇总。

严控房企高负债:依据“三道红线”设置有息负债增速上限,地产债借新还旧85折

(数据来源鼎诺投资)

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